Corte Suprema de Justicia

Sentencia de Corte Suprema de Justicia sobre vicios ocultos que no pueden ser ignorados en materia mercantil

La Corte decide el recurso de casación formulado por la Fundación Social (hoy Fundación Grupo Social) frente a la sentencia del 16 de julio de 2019 proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito de Bogotá, en el proceso verbal adelantado por la recurrente contra Promotora San José de Maryland S.A.

Según los antecedentes, la demandante pidió que se declare que la demandada está obligada a reducir el precio de diversos inmuebles que la Fundación Social le compró por haberse descubierto vicios ocultos consistentes en la presencia de un antiguo meandro o “madrevieja” del rio Tunjuelo y la existencia de un área de cesión pendiente de ser transferida por la sociedad vendedora a favor del Distrito Capital, afectaciones que le disminuían el área total urbanizable que iba a usar en los terrenos para la construcción de un gran proyecto residencial. Tanto en el fallo inicial como en la sentencia impugnada se negaron las pretensiones de la demanda, al no encontrar probados los vicios ocultos en este caso.

En su análisis, la Corte recordó que las obligaciones del vendedor, según el artículo 1880 del Código Civil, se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida. Esta última, se compone de dos objetos distintos, que son amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida y responder por los defectos ocultos de esta, llamados vicios redhibitorios. Si estos últimos se llegasen a encontrar, es decir, si se encuentra que en el objeto vendido existe “un defecto material trascendente, que impida o afecte el uso ordinario de la cosa  o disminuya su valor en forma considerable, y que no hubiera sido revelado por el vendedor (por desconocerlo también, o por negligencia o dolo) ni descubierto por el comprador, sin culpa suya -leve o grave- según se trate de un negocio jurídico mercantil o civil” el comprador tendría a su disposición las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria), cuyo propósito es restaurar la equidad contractual. Si se trata de un negocio civil, tendría que haber sido ignorado con culpa grave por parte del comprador. En cambio si se trata de uno mercantil, se exige una mayor diligencia, siendo la culpa leve el parámetro de conducta exigible.

Frente al caso concreto, no se entró a analizar a fondo el vicio oculto correspondiente a un área de cesión frente al Distrito Capital, ya que la actora no formuló ninguna crítica en la sustentación de su recurso de casación. Sin embargo, si se analizó de fondo el vicio denunciado correspondiente a un meandro o “madrevieja” dentro del predio. Se recordó que, según el diccionario de la lengua española, estas expresiones hacen referencia a un antiguo cauce de un rio, desvinculado del sistema fluvial por el cambio de aguas, es decir, antiguos brazos de un rio que ya están cerrados y sin conexión, que en este caso se encuentra presente en el terreno adquirido por la recurrente y según la Corte, “reviste tal magnitud que no podría ser ignorado sin incurrir en culpa leve, que es el parámetro de conducta exigible en tratándose de compraventas mercantiles”.

Por lo anterior, la Corte concluyó que en este caso la “madrevieja” presente en el predio no se podría considerar un vicio oculto, no solo porque era evidente su presencia en el predio a simple vista, sino porque el riesgo de inundación del terreno había sido identificado por la compradora desde el principio de la negociación, quien debió haber empleado herramientas técnicas especializadas para el estudio del predio a fondo. Así mismo, resaltó que, aunque la Fundación Social es una entidad sin ánimo de lucro, desarrolla numerosas actividades dentro de su objeto social, entre las cuales se encuentra la adquisición y enajenación a título oneroso de bienes inmuebles, por lo cual, se puede denotar su calidad de profesional, cuando además contaba con asesoría permanente por parte de una constructora especializada para la adquisición del terreno. Todos estos factores que llevan a la Corte a concluir que la presencia del meandro o “madrevieja” no podría ser ignorada por la compradora sin incurrir en culpa leve, midiéndose desde la diligencia mínima que cabe esperar de un actor relevante en el mercado, por lo cual este vicio no puede ser calificado como uno oculto, como sería de rigor para que proceda la acción ejercida en la demanda.

Debido a lo anterior, y concluyendo que el vicio alegado hubiera sido descubierto con mínima diligencia y cuidado, la Corte decide no casar la sentencia impugnada.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC4454-20 del 17 de noviembre de 2020, radicación no. 11001-31-03-021-2013-00703-01, M.P. Luis Alonso Rico Puerta

Este documento es un resumen de la decisión adoptada por la Corte Suprema de Justicia. No contiene opiniones, apreciaciones, valoraciones subjetivas o comentarios de la Firma con respecto a la decisión. Su publicación no implica aprobación o desaprobación frente a la decisión, y se realiza únicamente con fines académicos.

Por admin, 15 de marzo de 2021